Beli Rumah Apakah Kena Tarif PPnBM?

Cakupan pajak pertambahan nilai tidak hanya barang dan jasa saja namun juga barang mewah. PPN jenis ini biasa dikenal dengan sebutan PPnBM. Jenis objek PPnBM properti sendiri bisa berupa rumah, baik rumah tapak maupun apartemen. PPnBM rumah diatur dalam Permenkeu Nomor 35/PMK.010/2017.

Pajak ini bahkan telah berlaku sejak 1 Maret 2017 lalu. Tujuan diberlakukannya PPnBM rumah sendiri agar terjadi keseimbangan antara konsumen dengan penghasilan tinggi dan rendah. Selain sebagai sumber pemasukan negara, juga mengendalikan konsumsi akan properti selain pajak bumi dan bangunan.

PPnBM adalah pajak yang dikenakan kepada jenis barang mewah mulai dari tas branded, rumah maupun kendaraan berdaya jual tinggi.

Biarpun hunian termasuk dalam PPnBM rumah namun tak semua jenis tempat tinggal dikenakan pajak properti. Terdapat keringanan pajak PPnBM untuk jenis hunian yang memiliki nilai dibawah Rp. 30 miliar. Hal ini dilakukan demi relaksasi bisnis di dunia properti.

Jenis Hunian yang Terkena PPnBM

Berdasarkan peraturan pajak tarif untuk PPnBM rumah ditetapkan sebesar 20 % dari nilai hunian itu sendiri. Tarif ini dikenakan untuk jenis rumah yang memenuhi syarat PPnBM dibawah ini :

Aturan ini tertuang pada PMK 86/2019 yang diberlakukan sejak Juni 2019 dan menggantikan Permenkeu Nomor 35/PMK.010/2017. Dahulunya hunian diatas harga Rp. 10 miliar keatas dikenakan tarif PPnBM rumah sebesar 20%.

1. PPnBM berlaku untuk rumah dan town house dengan nilai jual lebih dari Rp. 30 miliar rupiah

2. Apartemen atau kondominium dari jenis strata title yang memiliki nilai jual diatas Rp. 30 miliar juga akan terkena PPnBM rumah

PPnBM rumah biasanya akan dipungut langsung oleh pemerintah pusat. Pajaknya juga bisa dialihkan pada pihak lain. Sementara itu barang yang dikenakan pajak jenis ini biasanya bukanlah termasuk dalam kebutuhan pokok dan dikonsumsi oleh masyarakat yang memiliki pendapatan tinggi.

Cara Menghitung PPnBM

Untuk lebih memahami bagaimana perhitungan dari PPnBM rumah Anda bisa menyimak dalam contoh kasus dibawah ini :

Sebuah perusahaan developer menjual apartemen seharga Rp.45.000.000.000. Apartemen ini tak hanya dikenakan PPnBM saja namun juga PPN yang ditanggung oleh pembeli. Pemungutan pajak atas penjualan apartemen bagi perusahaan developer termasuk dalam pajak keluaran.

Sementara di sisi pembeli merupakan pajak masukan yang bisa dikreditkan. Perhitungan pajak yang perlu ditanggung pembeli adalah sebagai berikut :

Dasar pengenaan pajaknya adalah sebesar Rp.45.000.000.000

Pajak pertambahan nilainya (PPN) = 10 % x Rp. 45.000.000.000 =  Rp.4.500.000.000

PPnBM rumah yang ditanggung = Rp. 20 % x Rp.45.000.000.000= Rp.9.000.000.000

Maka pembeli nantinya bisa dipungut biaya total Rp.58.500.000.000 sudah termasuk pajak didalamnya. Apabila pihak penjual apartemen tersebut bukan golongan pengusaha kena pajak (PKP) maka tidak diperkenankan memungut PPN.  Apabila yang menjual rumah tersebut belum dikukuhkan sebagai PKP maka harga jual apartemen tersebut sudah termasuk dalam PPN di dalamnya.

Sementara dasar pengenaan pajak sendiri secara umum untuk menghitung PPN maupun PPnBM terdiri atas :

1. Harga jual barang tersebut atau nilai yang diminta dari penjual ke pembeli.

2. Biaya penggantian yang didalamnya tidak termasuk PPN seperti biaya penyerahan bahan ekspor.

3. Nilai impor dan ekspor seperti cukai barang impor.

4. Nilai lainnya yang telah ditetapkan berdasarkan keputusan menteri keuangan.

Itulah tadi rincian pajak atas PPnBM rumah yang wajib Anda ketahui.